導(dǎo)讀：在限購(gòu)方面，武漢的本地家庭如果想買(mǎi)第三套住房的話，那就別想了，直接禁購(gòu)；對(duì)外地人來(lái)講，你可以買(mǎi)一套，但是必須提供連續(xù)兩年的個(gè)稅或者社保證明。
首先我們來(lái)關(guān)注武漢的調(diào)控升級(jí)。
11月14號(hào)晚間，武漢出臺(tái)的新政策是把限購(gòu)跟限貸政策變得更加的嚴(yán)格。在限購(gòu)方面，武漢的本地家庭如果想買(mǎi)第三套住房的話，那就別想了，直接禁購(gòu)；對(duì)外地人來(lái)講，你可以買(mǎi)一套，但是必須提供連續(xù)兩年的個(gè)稅或者社保證明。
在國(guó)慶期間，武漢出臺(tái)的這個(gè)樓市調(diào)控政策還沒(méi)有這么嚴(yán)格。外地人在武漢買(mǎi)房子還不需要交個(gè)稅或者社保證明，現(xiàn)在需要了；在限貸方面，買(mǎi)二套房的首付比例也不同程度的提高，「普通商品住房」最低首付比例是五成，「非普通商品住房」最低首付比例是七成。
普通商品住房跟非普通商品住房的區(qū)別，是看你的戶型面積。如果是在140㎡以下，差不多就是普通商品住房，140㎡以上就是非普通商品住房。
稍早幾天的11月9號(hào)，杭州也跟武漢一樣，有類似的調(diào)控升級(jí)。這兩個(gè)城市的政策對(duì)比下來(lái)看的話，武漢的調(diào)控政策會(huì)顯得更加嚴(yán)格。
比如說(shuō)，杭州并沒(méi)有禁止本地人買(mǎi)第三套住房，只是要求在買(mǎi)第三套房的時(shí)候要全款付清，不能貸款，但是武漢就直接禁止本地家庭購(gòu)買(mǎi)第三套房。另外，對(duì)于外地人來(lái)講，杭州是要求外地人提供連續(xù)一年的個(gè)稅或者社保證明，但是武漢是要提供連續(xù)兩年的個(gè)稅或者社保證明。
我們從過(guò)去這段時(shí)間的調(diào)控來(lái)看，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)規(guī)律：比較晚出臺(tái)調(diào)控政策的，或者調(diào)控升級(jí)政策的這些城市，往往會(huì)更加嚴(yán)格，而越早出的就越寬松。
但是相對(duì)寬松也沒(méi)有用，就像武漢跟杭州這樣的城市，在國(guó)慶期間或者國(guó)慶之前已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控政策，本來(lái)它是不寬松的，但國(guó)慶以后別的城市的調(diào)控政策更加嚴(yán)格，那么就顯得武漢跟杭州比較寬松了，所以它們只能夠調(diào)控加碼。沒(méi)有辦法，所以這個(gè)就很變得很正常了。
接下來(lái)我們要關(guān)注的是，為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)？
比如說(shuō)武漢市在10月14號(hào)，杭州是在11月9號(hào)。其實(shí)里面有個(gè)很關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槊總€(gè)月的18號(hào)或者19號(hào)左右，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布各個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅的日期?，F(xiàn)在離18號(hào)或者19號(hào)只剩下幾天時(shí)間，所以武漢也好，杭州也好，它必須趕在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)漲幅的這個(gè)數(shù)據(jù)之前，趕緊把調(diào)控政策給推出來(lái)。不然的話，對(duì)于這兩個(gè)城市的地方政府來(lái)講，壓力太大了。
大家知道，現(xiàn)在是非常時(shí)期、特殊時(shí)期，基本上每個(gè)熱點(diǎn)城市，特別是16個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅必須控制住，最好漲幅是零，或者最好是跌幅而不是漲幅。
所以，雖然目前還沒(méi)有公布數(shù)據(jù)，但是我們應(yīng)該能夠感受到，武漢也好，杭州也好，它的房?jī)r(jià)還是可能有一些漲幅，如果你不加碼、不升級(jí)你的調(diào)控政策，你怎么交代呢？
我們可能還是會(huì)發(fā)現(xiàn)另外一些城市，比如天津，它的調(diào)控還是比較寬松的，接下來(lái)，真等到11月19號(hào)左右，等國(guó)家統(tǒng)計(jì)局會(huì)公布各個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)之后，可以預(yù)見(jiàn)到的是，天津的調(diào)控升級(jí)或者說(shuō)加碼應(yīng)該也是不遠(yuǎn)了。我們?cè)诖饲暗墓?jié)目中也多次強(qiáng)調(diào)，天津是逃不掉的。
跟大家講一個(gè)非常有趣的故事。在改革開(kāi)放初期，著名的港商、香港的富豪霍英東先生因?yàn)橐酱箨憗?lái)投資，當(dāng)時(shí)他也搞不太清楚這個(gè)政策到底往哪個(gè)方向變，所以他每次到北京去出差，他就會(huì)到首都機(jī)場(chǎng)去看一幅畫(huà)。
那是北京首都機(jī)場(chǎng)的一副壁畫(huà)，畫(huà)的是少數(shù)民族的「潑水節(jié)」，里面有一個(gè)少女是裸體的?；粲|先生說(shuō)，他每次到北京，首先要去看看這幅畫(huà)里的那個(gè)裸體少女在不在，如果在的話，他的心就會(huì)比較踏實(shí)，說(shuō)明中國(guó)大陸的改革風(fēng)向是沒(méi)有變的。
把話換回來(lái)說(shuō)，我們今天看房地產(chǎn)的政策走勢(shì)，當(dāng)然不可能像霍先生這樣到首都機(jī)場(chǎng)去看那個(gè)裸畫(huà)，但至少還是可以看看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)到底是漲是跌，然后我們就可以判斷接下來(lái)的調(diào)控政策是會(huì)升級(jí)，還是會(huì)維持現(xiàn)狀。
這是武漢的情況，也是中國(guó)熱點(diǎn)城市調(diào)控的情況。
13座熱點(diǎn)城按揭負(fù)擔(dān)比超40%警戒線
接下來(lái)，我們馬上繼續(xù)關(guān)注一個(gè)現(xiàn)象，說(shuō)的是有13座城市的按揭負(fù)擔(dān)比超過(guò)了 40%的警戒線，然后得出的結(jié)論是：銀行房貸違約風(fēng)險(xiǎn)加劇。通常這樣的文章是比較受歡迎的，因?yàn)橹v的是違約風(fēng)險(xiǎn)啊，講的是超越警戒線啊。
凡是有悲觀氣息的文章，都比較容易有讀者。當(dāng)然你可以說(shuō)這是我的偏見(jiàn)。
中信建投證券的分析師是這么說(shuō)的：2016年上半年居民住房交易杠桿率（按揭貸款和公積金貸款加總）達(dá)49%，已接近英國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫前的水平。
我不知道他們是怎么測(cè)算出來(lái)的，因?yàn)槿绻覀円?guī)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)?yè)Q算的話，今年以來(lái)，大家使用房貸按揭的比例也就是 20% 左右。你肯定覺(jué)得這個(gè)20％跟我們的切身感受都不太一樣，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是針對(duì)全中國(guó)的現(xiàn)狀，20%已經(jīng)算是一個(gè)正常的比例了。但是中信證券的分析師說(shuō)這比例達(dá)到 49%。我不知道到底誰(shuí)更對(duì)一點(diǎn)，總之我是會(huì)更加相信國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。
中信證券的分析師還說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)的13個(gè)一二線熱點(diǎn)城市，已經(jīng)跨過(guò)了40%的警戒線，排名前三位的是深圳、上海、廈門(mén)。比如說(shuō)深圳，杠桿用得非常之高，高達(dá)128%。
這個(gè)128%指的是，每個(gè)人的按揭月供跟他的月均可支配收入的比值，算出來(lái)是128%。那這個(gè)就非常有趣了，128%那簡(jiǎn)直是入不敷出的節(jié)奏啊。
這些數(shù)據(jù)聽(tīng)上去是非常有說(shuō)服力，可是你要想，深圳的房子全是深圳人在買(mǎi)嗎？深圳不是深圳人的深圳，深圳是全中國(guó)人的深圳。全中國(guó)的那些有錢(qián)人涌入到深圳、上海、廈門(mén)去買(mǎi)房子，他們用的正常的貸款比例，如果你只是用深圳本地人的收入來(lái)除的話，得出128%也可以理解。
但是這樣的一個(gè)數(shù)據(jù)，可能在真正的參考性上是要打折扣的。我們不能用封閉的觀點(diǎn)來(lái)看一座城市的按揭月供跟月均收入的比例，這樣是比較不客觀的。通常是這樣的：把事情說(shuō)得危險(xiǎn)一點(diǎn)，比較有市場(chǎng)。
房企集中開(kāi)賣二線城市地王股權(quán)
我們?cè)賮?lái)看一下類似的一篇文章。說(shuō)的是「在限購(gòu)新政潮過(guò)去的一個(gè)月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開(kāi)始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)、引入合作者開(kāi)發(fā)稀釋風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象?！?/p>
它舉的例子包括信達(dá)地產(chǎn)，也就是那個(gè)在中國(guó)非常有名的央企，在全國(guó)幾個(gè)熱點(diǎn)城市拿了不少地王。信達(dá)地產(chǎn)在杭州的地王，引進(jìn)了杭州另外一家品牌企業(yè)濱江集團(tuán)，共同持股。文章又舉例說(shuō)，在合肥，萬(wàn)科引進(jìn)了合肥當(dāng)?shù)氐闹科笪囊坏禺a(chǎn)共同開(kāi)發(fā)。
這些說(shuō)的都沒(méi)有錯(cuò)，可是這里面有一個(gè)小小的不一樣的點(diǎn)，就是它可能顛倒了因果關(guān)系。
這些股權(quán)合作未必是事后進(jìn)行的，往往更可能是事先就安排好的。什么意思呢？不一定是說(shuō)開(kāi)始調(diào)控了，所以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商們得把這些地王的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，而是說(shuō)他們?cè)谀眠@個(gè)地王之前，就已經(jīng)想好了，我要跟誰(shuí)誰(shuí)一起合作開(kāi)發(fā)。只是有一些企業(yè)它不方便出面拿地，那么由其中一家企業(yè)去把這塊地拿下來(lái)，事后再來(lái)宣布我們合作了。
很多基本上是這樣的情況。但我不能說(shuō)每一個(gè)地王的股權(quán)合作都是這種狀況，但是我可以保證，大多數(shù)地王的股權(quán)合作都是事先預(yù)謀好的。
所以，一個(gè)新聞往往有兩種解讀，我們看背后的事實(shí)大概是什么樣子，或許更加有利于我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。
