7月，全國(guó)百城新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)分化。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%；二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。
記者注意到，從城市層面來(lái)看，一線及部分強(qiáng)二線城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，核心城市二手房市場(chǎng)成交保持一定活躍度，但價(jià)格短期仍有壓力。
對(duì)此，中指研究院研究主管陶淑茹分析指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整階段，城市間分化行情預(yù)計(jì)將持續(xù)，“好城市+好房子”組合仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲 一二線城市“領(lǐng)跑”
7月，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性回暖趨勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，在部分核心城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.18%，同比上漲2.64%。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)尤為突出，7月環(huán)比上漲0.36%。高端改善項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。
例如，上海的中?！ぴ欺【琳?、廣州的保利天奕、北京的和樾玉鳴、深圳的深灣玖序等項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。
憑借優(yōu)越地理位置、完善配套設(shè)施以及高品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)，這些高端項(xiàng)目吸引了大量改善型購(gòu)房者，也在一定程度上推高了所在城市整體房?jī)r(jià)水平。
7月，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.23%。其中，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.51%，位居榜首；成都緊隨其后，環(huán)比上漲1.3%。例如，杭州招商蛇口杭序府、錦上萬(wàn)象府，成都龍湖泊萃、華潤(rùn)天宸上院等優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目均表現(xiàn)亮眼。
相對(duì)而言，三四線城市7月新房?jī)r(jià)格仍面臨壓力，環(huán)比下跌0.19%。其中，連云港、濟(jì)寧、阜陽(yáng)新房環(huán)比跌幅均超過(guò)0.5%。
從新房市場(chǎng)供求來(lái)看，克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月，整體樓市供求迎來(lái)季節(jié)性回落，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模僅為836萬(wàn)平方米，前7月累計(jì)成交規(guī)模與去年同期基本持平。反映到房企層面，7月，各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻都有所降低。
在政策層面，7月召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議指出，我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主階段，并提出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。
與此同時(shí)，各地仍在出臺(tái)各類(lèi)房地產(chǎn)優(yōu)化政策。例如，成都將分批取消住房限售政策，湖北荊門(mén)跟進(jìn)落地現(xiàn)房銷(xiāo)售，更多城市則繼續(xù)優(yōu)化公積金貸款政策，在一定程度上為新房市場(chǎng)注入了活力。
“2025年上半年，‘好城市+好房子’支撐新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱?！敝兄秆芯吭悍治龇Q(chēng)，預(yù)計(jì)下半年，各級(jí)政府將全力推動(dòng)已出臺(tái)政策落地見(jiàn)效，新房市場(chǎng)仍將波動(dòng)調(diào)整，市場(chǎng)分化仍將延續(xù)，可關(guān)注“好城市+好房子”背景下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
“以?xún)r(jià)換量”主導(dǎo) 二手房成交動(dòng)能趨弱
與新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖形成鮮明對(duì)比的是，二手房掛牌量持續(xù)高位下，“以?xún)r(jià)換量”持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。具體來(lái)看，核心城市二手房成交保持一定活躍度，但價(jià)格短期仍有壓力。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.61%，二線城市、三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.84%和0.77%。
例如，淮安、鹽城、徐州、廈門(mén)、昆山、張家港等城市二手房?jī)r(jià)格跌幅顯著，淮安和鹽城環(huán)比跌幅分別達(dá)到1.64%和1.52%。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅共成交11.18萬(wàn)套，環(huán)比下降1.83%，同比下降9.05%。
今年前7個(gè)月，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅累計(jì)成交81.11萬(wàn)套，較去年同期上升10.8%，規(guī)模僅次于2021年，但年內(nèi)成交呈現(xiàn)“前高后低”趨勢(shì)。5~7月成交量持續(xù)走低，且連續(xù)兩個(gè)月不及去年同期，市場(chǎng)走弱跡象明顯。
例如，7月，在一線城市中，除深圳成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)外，北京、上海、廣州二手房成交量環(huán)比分別下降15.6%、6.9%和9.4%。
“主要原因在于市場(chǎng)缺乏利好因素加持，購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩。不過(guò)，從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市成交量均高于去年同期，說(shuō)明前期積累的需求仍在逐步釋放?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析稱(chēng)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，7月，二線城市二手房成交則呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，在14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，蘇州、南京和廈門(mén)成交量環(huán)比下降，降幅分別為3.8%、2.6%和6.8%，但降幅小于一線城市；其他二線城市二手房成交量較上月呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中東莞、佛山和鄭州的成交量環(huán)比漲幅靠前，分別為19.8%、8.6%和7.8%。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析指出，7月，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中部分二線城市二手房成交量上升，一定程度上與房源掛牌量增加有關(guān)。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅掛牌總量約198.2萬(wàn)套，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.19%。
從去化周期來(lái)看，7月，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房去化周期為16.8個(gè)月，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.2%。換言之，今年二手房整體去化壓力較去年有所下降，房屋流動(dòng)性壓力有所緩解。但6~7月受房源掛牌量上升影響，去化周期連續(xù)兩個(gè)月提升，反映市場(chǎng)消化庫(kù)存的能力有所減弱。
“今年下半年，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)的去化存在一定壓力。若無(wú)明顯外部利好因素介入，二手房市場(chǎng)將面臨量?jī)r(jià)齊跌壓力?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院如是分析稱(chēng)。
